臨近年底，兩個信号成功引起了局姐的注意。

一是房企高息融資的公開信息是越來越多了，二是各地貸款利率下調、首付貸重出江湖的新聞此起彼伏。

房企融資收緊多時，能高息找錢續命實屬幸運，更多借不到錢的開發商命懸一線——破産“爆雷”的房企已經零星出現。更大的雷，很有可能還在趕來劈你的路上。

而在購房者的一端，能嗅到一丢丢閘門松動的信号。

一緊一松之間，可以想象，為了促回款，保現金流，年底樓市一定會祭出一波不錯的折扣。

隻不過，若你選擇入場，千萬要小心繞開，那些可能“爆雷”的高危房企。

畢竟，誰都不想從等待入住新房的業主，一夜之間淪為四處維權的爛尾樓“苦主”。

01

房企到底有多缺錢

有幾個近期的新聞細節，可以說明一些問題：

1、房企最大風險

全球評級機構标普在電話會議中表示，目前房企面對的最大風險仍集中在流動性與再融資方面。

2、負債水平

海通證券研報顯示，2018年三季度末A股地産企業有息負債率為239.2%，當前開發商的負債水平處于持續回升态勢。

3、行業杠杆率

《21世紀經濟報道》稱，房地産行業杠杆率，即全行業土地購置金額占銷售金額比值正繼續回升。該數據已從2016年的 5.96%相對低點一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

4、嚴控加杠杆購地

央行發布《中國金融穩定報告(2018)》建議，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現象等的房地産企業進行融資限制，加強房地産開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加杠杆行為。

5、償債規模

億翰統計數據顯示，房企近期第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元。

簡而言之，過去的一兩年，房企們為了買地，借了很多錢，現在有一大筆欠款很快要還，想借新錢來還舊賬，卻發現錢又貴又難借——

同策數據顯示，10月40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來，首次跌破400億元大關，創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

同時，融資成本也創了新高——

恒大甚至借了一筆最高年利率達到13.75%年利率的美元債。要知道，今年前三個季度，百家上市房企的平均淨利潤，還不到10%。

有那麼一點飲鸩止渴的節奏了。

到了11月，大額融資終于開始多起來了，中原地産研究中心統計數據顯示：截至11月20日，全國多家房地産公司大額融資合計數額已經超過500億。

但是錢真貴啊！

（來源：樂居财經）

而境内的融資更加貴而艱難。

除了龍頭房企，那些所謂百強房企，隻要拿錢是為了投入房地産開發的，我們根本都不和他們合作。

一位私募高層告訴局姐：

現在行業排行前三的某房企，或者一線城市龍頭房企找我們借錢，啥都不談，15%年利率起跳。之前這兩家公司，融資成本不會超過10%。

02

年底樓市将正式進入“雙十一”

好在對于房企而言，要拿到錢，不止借錢這一個渠道。

濤哥說得好，最近幾個月，房企都在打兩場仗：一場是融資戰，一場是營銷戰。

搶銷售、促回款、保現金流……那些先知先覺的房企從年初就開始拼命了，但也敵不過市場轉冷，下半年成交量嗖嗖地降，房企的資金鍊真是雪上加霜。

好在曆史經驗告訴我們，房價短期看金融。銀根緊縮，樓市就穩中向跌。開閘放水，樓市就有了向上的動力。

而今，不會大水漫灌，但隐隐約約，在購房者的一端，能嗅到一丢丢閘門松動的信号。

這個趨勢，局姐早在10月份的推文裡就已經做過預判，一個月過去了，信号似乎越來越清晰。

《華夏時報》報道稱，最近，北京、深圳出現部分銀行下調房貸利率的現象。而深圳、北京之外，杭州、南京、廣州、佛山、廈門等多個城市近期也都出現了這種情況，這也是自去年以來首次多城同時出現房貸利率下調。

除了越來越多城市和銀行嘗試跟進下調房貸利率，市場還有了些新變化——

媒體報道，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者。在長期降杠杆的大背景下，這種企業公然給樓市加杠杆的舉動，居然會在各地大面積出現。

局姐不得不感慨……呃，為了地産知識局的安全，局姐還是不感慨了。

大家自行體會一下。

總之為了續命，年底房企們給大家來個花式大促銷，是基本沒跑的了——

降降價，推些特價促銷單位，送個車位啊送幾十年物管費啊神馬的，或者來個首付分期，降低一下買房門檻，甚至用些非常手段，讓本來沒房票的你拿個入場券，都不是不可能。

早就說了，雙十一之後，樓市才正式進入雙十一。

至于年底的優惠有沒有降到你的心理價位，要不要“剁個手”，那就需要自己去樓盤多瞧瞧了。

畢竟房住不炒，買房嘛，首先是為了住。

03

給你一份避雷指南

無論高息續命，還是花式促銷，可以想見，總有那麼一撮又借不到錢，又賣不出去多少房子的房企，要死在還債的路上。

比如今年爆雷的上市房企中弘股份，11月12日發布公告稱，公司累計逾期債務本息合計金額已經達到78億元。

随後，中弘股份于11月16日進入退市整理期，證券簡稱變更為“中弘退”，27萬股民和衆多基金踩雷。

中弘地産在北京的商住項目——平谷區新奇世界·禦馬坊就此爛尾，600多戶苦主開始大規模維權。

11月14日，廣東房企粵泰股份也加入了爆雷行列。

公告稱，由于公司及下屬子公司部分因涉及借款糾紛，導緻銀行賬戶被凍結、部分資産被查封，其中被凍結銀行賬戶總數11個，實際凍結金額為442.37萬元。

此外，粵泰股份位于廣州越秀區五羊村寺右新馬路的嘉盛大廈項目土地，以及“城啟天鵝灣二期”170套房屋及兩層地下室汽車庫将被輪候查封，後續的開發和銷售可能會受到影響。

在年底樓市折扣季，如何避開那些可能爆雷的開發商和樓盤呢？

局姐給你幾個小建議：

1、 盡量選擇融資渠道通暢的房企

上個月，有金融機構流出一個貸款的白名單。白名單分為ABC三個等級，每個等級的貸款額度和利率都不一樣。

A類是央企、上市房企為主，經營比較穩健保守，貸款額度和利率是最寬松的。

有個好爸爸系列。

B類也是以上市房企為主。

C類裡面，基本是區域類的中型房企，也有最近被爆出資金壓力比較大的大型房企，甚至還有以财技著稱的國企，emmm……看來縱然有國企背景，走鋼絲的狀态确實讓金主爸爸不放心呐。

開發商選擇上，基本是A的安全度大于B，B再大于C。

白名單是怎麼制定出來的呢？标準大概是這樣的：

每個金融機構的白名單肯定不一樣，這些白名單本身也是動态的，但可以作為參考。最不濟，下定金之前可以問問金融機構的朋友。

2、 盡量避開小城市的非品牌房企

金融機構除了對借貸主體有排名，對城市也有排名。

圖裡可以看到，除了一線城市和強二線城市，銀行都不太待見。

對于非一線和強二線城市，銀行根據城市的GDP、常住人口及近一年去化情況進行判斷，而且隻鎖定主城區。

可以和上一條聯合起來看。

如果要在小城市買房，千萬要選擇大型品牌房企，特别是金融機構比較待見的房企。小房企項目少，公開信息也少，資金周轉不暢爛尾的事情不是一單兩單了。

3、 選擇淨負債率比較低的房企

注意，是淨負債率。

因為國内房地産行業一直實施預售制，房屋竣工交付前産生的預售房款在财務上形成負債，所以資産負債率裡面，其實有很大一部分并沒有形成風險，而淨負債率才是資金鍊緊張程度的關鍵指标。

總的大原則是，負債率太高的，“爆雷”的危險系數也高。

中弘地産2017年底公布的淨負債率，局姐初步算了一下，有400%以上，也是非常吓人了。

億翰智庫數據顯示，2017年，上市房企整體平均淨負債率為76.61%。至于你能夠承受多大的風險，可以自己揣測。

以上。

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