市民小馬喬遷新居，看着嶄新的房子，小區裡争奇鬥豔的花朵，為業主殷勤開門并熱情招呼的保安人員以及手提掃帚、撮子不停在小區内轉悠的物業大叔，小馬心理甭提有多舒坦了，逢人就誇小區好、物業好。

可沒過幾年，小馬家北屋牆面開始長黑毛，陽台頂棚滲水，大風天窗戶吱吱作響。經過多次報修，物業總是有借口一拖再拖，問題始終未解決。

又過了幾年，小區的綠地被改建成停車位，一樓花園被業主圈地種菜，保安隊的精神小夥換成了整日坐在門崗裡呼呼大睡的老大爺，樓道半個月不見有人打掃一次。

業主們怨聲載道，共同商議不再交納物業費。物業公司沒有了經濟來源，更加不作為，小區環境陷入惡性循環。

相信小馬的遭遇大家都感同身受，都說“小物業”牽動“大民生”，物業行業涉及千家萬戶，物業服務的好壞直接關系到群衆日常生活是否舒心。

物業像是業主雇傭的大管家，業主日常生活離不開物業。但同時，業主交納了物業費，就希望物業工作能夠完全如己所願，一有不如意，要麼不交物業費，要麼惡語相向，有的業主甚至和物業工作人員大打出手，釀成惡果。業主與物業公司在長期相處中積蓄了諸多矛盾，變成“相愛相殺”的歡喜冤家。

本期法官說法，小編請來大連中院民三庭副庭長、四級高級法官王慧瑩，來系統講講小區業主與物業之間不得不說的法律話題。

王慧瑩經過認真歸納，結合自身工作情況，整理出一篇非常完整的稿子，小編看完，許多問題迎刃而解，因為篇幅問題，小編決定拆分成上下兩集。

今天，先來看看法官眼中，小區業主拒交物業費的六個錯誤認識。

錯誤認識一：沒簽合同，無據收費

……

馬大爺的兒子為他在高檔小區買了一套房子，物業費每月每平方米4.5元，房屋面積125平方米，每年物業費合計6750元。對于退休金每月不到4000元的馬大爺來說，一年的物業費着實是一筆不小的支出。馬大爺嫌物業費太高，物業公司又不給打折，于是從入住後第二年起他便開始拖欠。物業人員找上門催費，馬大爺卻說：“我沒和你簽合同，你憑什麼向我要錢？”

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”

馬大爺居住小區的物業公司由開發商選聘并與開發商簽訂了前期物業服務合同，馬大爺作為業主雖未在合同上簽字，但根據前述法律規定，該合同對包括馬大爺在内的全體業主有效，馬大爺有權行使該合同賦予的業主權利，同時也應當履行按期交費這一合同約定的主要義務。因此，在物業公司已為小區提供了物業服務後，馬大爺就應當按時交費，他的理由不能成立。

錯誤認識二：你不維修，我不交費

……

小劉住在一棟樓房的頂層，夏天幾場大雨過後，客廳東南角開始滲水，幾天後牆皮脫落。小王家北屋牆面長黑毛，一進屋有一股嗆人的黴味。小趙家窗戶封閉不嚴，冬天窗簾被吹得不停舞動。他們多次找物業經理要求維修，但物業公司卻以正在申請維修基金、保修期内房屋質量問題找開發商解決、業主家中問題不屬于物業管理範圍等借口搪塞，始終不予維修。于是，小劉、小王、小趙行使同時履行抗辯權，拒交物業費。

《中華人民共和國民法典》第五百二十五條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。”

在物業服務合同關系中，物業公司負有為業主提供服務、營造良好小區環境的義務，業主則負有按期向物業公司交納物業費的義務。從理論上而言，當物業公司未及時提供物業服務時，業主有權行使同時履行抗辯權拒絕支付物業費。

但實踐中，首先，業主行使抗辯權而拒付費用的金額需要與物業公司未履行債務的價值大體相當。然因物業服務範圍廣、項目多，單項服務價值往往無法衡量，業主更是難以證明，這就使得業主的同時履行抗辯權客觀上無法行使。其次，物業公司在合同期内提供的是全面的、持續的服務，難以因個别業主的不滿或拒絕接受而停止服務，其所服務的公共區域也很難被限定由特定對象或排除特定對象來享受。正是基于物業服務這些特點，業主個人的同時履行抗辯權不能在物業服務合同糾紛中得到支持，否則有悖于誠實信用原則和公平原則。同理，物業公司也不能基于業主不按時交費就以同時履行抗辯權為由拒絕提供服務。

錯誤認識三：損失不賠，物業費免談

……

李奶奶家上個月下水管堵塞，衛生間“水漫金山”，屋裡惡臭撲鼻，不少家具被髒水泡得變形、開裂，無法繼續使用。李奶奶要求物業公司賠償損失，否則不交物業費。

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域内的業主共有部分，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全。”

下水管道屬于小區内共用設施，物業公司未能及時發現、及時維修，管道堵塞反水造成業主财産損失，物業公司應予賠償。但由于财産損失賠償（侵權糾紛）與追索物業費（合同糾紛）是不同的法律關系，在雙方就賠償金額無法達成一緻，且雙方未形成賠償款抵頂物業費合意的情況下，物業公司有權依物業合同起訴李奶奶主張物業費和違約金。李奶奶僅以物業公司尚未賠償為由拒絕履行交費義務，理由不成立。

錯誤認識四：新房未住，不應交費

……

一天，麗麗接到一個陌生電話，通知其前往某小區物業辦公室交納上一年度的物業費。麗麗愣住了，回了句：“房子還是清水的，我沒住，交什麼物業費？”

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”

購房人從開發商或物業公司接收鑰匙後，即取得物業服務合同關系的業主身份。物業公司入駐後便開始為小區公共部分提供服務，而小區公共部分又歸業主共有，因此，即便未入住，業主也已實際享受到物業服務，理應按照物業合同或業主規約的規定及時交納物業費。業主以未享受或不需要接受物業服務為由拒絕交費的，人民法院不予支持。

錯誤認識五：業委會違法，物業合同無效

……

在物業合同訴訟中，不少業主認為小區業委會成立不合法，物業公司未經招投标程序違法進駐，業委會未召開業主大會，選聘物業公司或上漲物業費的決定未經雙過半業主投票表決，因此物業合同無效。

根據《物業管理條例》第十五條的規定，業主委員會有權代表業主與物業公司簽訂物業服務合同。又根據《中華人民共和國民法典》第四十三條“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗”的規定，物業服務合同經小區業委會和物業公司平等、自願簽訂，内容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定的，當屬有效。

因此，物業公司在與業委會簽訂合同後，即有權進入小區提供服務，并有權向業主收費。至于業主委員會成立與備案程序是否違法，業委會選聘物業公司、簽訂物業合同、允許物業漲價等決定是否經過民主議定，均已超出物業服務合同糾紛審理範圍。個别業主在物業合同糾紛中提出的前述抗辯均不能成為其拒交物業費的合法理由。

錯誤認識六：沒有收費許可證，

無權收取物業費

……

有的業主在物業公司上門收費時，要求物業工作人員出示收費許可證，并稱：“沒有收費許可，憑什麼向我收費？”

物業服務企業是經行政主管部門批準設立的市場主體，持有企業法人營業執照、稅務登記證等合法有效證件，有權在營業執照記載的經營範圍内從事法律活動。物業公司收取物業費的依據是物業服務合同，而非收費許可證。因此，即便沒有取得收費許可證，物業公司仍有權依據與開發商、業主委員會或與業主簽訂的物業服務合同行使收費權利。業主以此為由拒付物業費，不能得到支持。

還有的業主對物業服務不滿意，不同意按合同約定标準付費。由于物業管理系一種服務，相同的服務，不同的服務對象感受可能大不一樣。業主基于個體對服務标準的不滿而要求物業費打折支付，不僅會影響到物業服務企業的服務态度和質量，更會損害已全額交費業主的權益和小區整體利益，造成不公平現象，不能得到支持。

上面這六個拒交物業費的錯誤認識，是法官在審理多件物業糾紛案件中總結出來的常見現象。那麼，在遇到物業服務性價比嚴重失衡的情況時，業主們該如何拿起法律武器依法維權呢，且聽慧瑩下回分解。

來源：大連市中級人民法院

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!