過去五年,哪裡是上海房價進步最快的闆塊?
相信這個問題抛出來,大家心裡都有各自的好奇和回答
房價漲幅的數據,可能是當下所有上海買房人最關注的信息
于是最近我們整理了幾份數據表單
主要盤點了2018至2022這五年,上海房價漲幅前十名的闆塊、上海各區房價漲幅最快的闆塊、上海房價漲幅最慢以及跌幅最大的闆塊
從這些數值中,我們能夠看到過去五年
有些闆塊在上海穩定的二手市場裡突然起勢
也有些闆塊逐漸變得平庸平淡最終跑輸大盤
從數據上也的确讓我們看到了上海樓市最真實的一面
01
過去五年,上海哪裡房價增速最快
如果按照上海鴛鴦鍋來比較,是浦東還是浦西,如果按環線分,内環、中環、外環?
對于一個超大城市來說,最有說服力的應該是闆塊漲幅,其實上海環線定價早已被打破了
上海的房價還是得從闆塊出發,那麼在上海一百多個闆塊裡,誰成為了進步最大的那個呢
最近,我把漲幅前十名的闆塊房價漲幅統計如下
大家可以感受下
在上海前五進步最大的闆塊僅來自兩個區,一個浦東,另一個徐彙
從這個數據可以看出過去五年,浦東内環的前灘、聯洋、碧雲正在發生劇烈變化,平均漲幅超過40%,成為上海闆塊房價漲幅的佼佼者
浦東幾個闆塊的房價漲幅,全都跑赢了浦西市區,可見過去五年也是浦東開發收獲黃金果實的五年
不僅是基建進步,産業發展,房價也有了很大進步
而在浦西市區裡,徐彙成為了赢家,前十裡面就分别有華泾、龍華、徐彙濱江三個闆塊上榜
如果說要給過去五年的各區房價搬個進步獎的話,浦東和徐彙毫無疑問成為了最大進步獎
反過來看,市區裡普陀、虹口、靜安都沒有出現沖進漲幅前十的,說明過去五年沒有進步突飛猛進的闆塊,顯得相對平穩沉寂
再來看剩下的其他非市區闆塊,闵行七寶成為外環的房價漲幅天花闆,不論從二手均價和漲幅,七寶應該都算是外環外最大的赢家了吧
看完了排名前十進步最快的闆塊,我們接着來看上海各區裡房價最突飛猛進的闆塊
如果各區評一個最佳進步獎的話,應該就是它們
徐彙華泾、普陀萬裡、楊浦新江灣城、靜安大甯、黃浦人民廣場、長甯古北、虹口北外灘
浦東前灘、闵行七寶、嘉定江橋、松江新橋、青浦徐泾、奉賢金彙
這些闆塊或許不是各區裡房價最高的,但是它們都在跟随上海房價平穩的上漲而領跑整個區
以上,就是過去五年上海房價進步最大的闆塊
02
好,分析完基本的數據後
我們可以聚焦到上海過去五年漲幅最高的闆塊,為什麼是它們
前灘 五年房價漲了51.24%
這五年前後,前灘發生了什麼,讓它可以成為全上海房價進步最大的闆塊
談論這五年前灘房價漲幅
一定要先複盤這五年前灘供應了哪些新盤
從2017年開始晶耀名邸一期入市,這些新盤前灘一次次刷新樓市認籌率
到2020年的三湘印象名邸、尚峰名邸的新盤,這五年一直在刷新上海的認籌率
從1300%到700%,這五年前灘供應了上海很大部分的紅盤熱盤頂級流量盤
為什麼前灘二手成交會大漲,當然華二學區濱江地段九宮格和太古裡都可以成為其中的原因之一
最終的原因還是因為這些紅盤熱盤都在近五年内有成交,來自一二手的價差拉高了前灘整個闆塊均價還有漲幅
我們從鍊家二手房上查詢到最近幾套前灘二手次新房成交價格
來自中糧前灘海景壹号、東方惠禮、晶耀名邸、東方悅耀等等,這些四五年前的大熱盤進入二手市場直接拉高了前灘的房價
這些小戶型有華二學區的加持,動辄16萬/平甚至20萬/平的成交價,十分驚人
這就是最近五年上海前灘為什麼能夠二手房價大漲的原因
此外,前灘各種配套的完善也都在過去這五年基本完成,一躍成為上海濱江的新貴闆塊
前灘的發展黃金五年,也見證了過去五年,上海一個進步最大的房價闆塊誕生
其次,徐彙華泾40%的漲幅
成功的引起了我的注意
作為一個徐彙最偏的地方,打敗了徐家彙、徐彙濱江等各種闆塊,成為老牌市區裡進步最大的闆塊,到底是為什麼
作為一個徐彙區部分土地位于外環外的闆塊,華泾最大的後發優勢可能就是交通和學區了,不僅未來會成為上海外環四軌交彙的闆塊
而且四條軌交可以直達上海的很多黃金闆塊和樞紐節點
圍繞在華泾周邊的幾乎都是前灘、世博、徐彙濱江這樣的重磅闆塊,且可以快速到達虹橋機場、上海南站等各大交通樞紐
所以華泾就成為了一個在徐彙後發制人的闆塊,和前灘的新房進入二手市場拉高均價不同
華泾的漲還是在整體上漲,不管是動遷房、老小區、還是标杆樓盤
在2021年開始都有了較大漲幅,我随便舉幾個例子
華泾的動遷大居盛華景苑在2018年成交均價在4萬/平,從2021年年初開始,短短一個月就從6萬出頭的均價漲到了7.7萬/平
之後這個動遷房的均價一直維持在了7.5-8萬/平的水平
作為一個動遷房,都能夠有如此大的漲幅,就更不用說靠近徐彙濱江的次新房,目前的價格和徐彙濱江二手豪宅相差不遠,已經漲到了14萬/平的單價
所以從房價可以看出近幾年伴随着學校、交通和本身地理位置的優勢,大家對華泾這個闆塊的預期也是越來越高
03
在上海這座城市裡,二手房價一直以來都是平穩上漲
所以有進步的闆塊,肯定就有房價退步闆塊
在數據統計的上海134個闆塊裡,有11個闆塊這五年房價不漲反跌,占比在10%左右,而在這其中,五年來房價在跌的闆塊大部分來自奉賢
關于上海房價相對來說退步的闆塊,我們可以分兩個角度去看
一個叫做,上海市區幾乎都在漲價,有哪幾個市區闆塊是漲得最慢的
數據統計下來有兩個,來自普陀的武甯和曹楊
漲幅僅僅隻有10%左右,如果和物價水平對比,房價幾乎就是沒漲,也足以證明普陀在近五年的發展中已經被市區其他闆塊甩開,也被很多郊區闆塊超越了
普陀會一直是上海市區的窪地,從闆塊漲幅上也可以窺見一二
其次是長甯的中山公園、黃浦的淮海中路、靜安的南京西路,其實後面三個老市區闆塊很容易能夠理解
畢竟中山公園、淮海中路、南京西路作為上海非常成熟的地段,這五年都沒有新盤供應,所以房價波動低是意料之中
那麼上海非市區的闆塊裡,漲幅最低的就是全線在跌的奉賢了
奉賢統計的十個闆塊裡有九個在跌,奉賢這五年的二手房,隻有金彙能夠勉強維持平穩,其他幾乎都在跌
如果把上海各區的房價拉出來,那麼奉賢就是房價退步最大的區域(除金山、崇明外),沒有之一
奉賢的海灣和拓林成為了上海房價退步最大的闆塊
五年前奉賢這兩個闆塊的人如果是投資,肯定是虧了,而且是大虧
如果上海有乳山海景房或者鶴崗的話,那麼奉賢海灣最适合不過了,這裡不僅遠離市區,且5号線與2018年通到南橋後
後面十公裡的海灣段完全沒有融入市區的公共交通,除了一班客運班車之外,這裡成為一個進不來也出不去的地方
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這樣的數據還告訴我們什麼
首先
漲跌在合理的範圍
如果從五年的數據來看,也沒有真正意義上暴漲的闆塊,90%的闆塊都是穩中有升
其次房價漲幅最大的普遍都不是成熟闆塊,而是新興闆塊,不管是徐彙的前灘,還是楊浦的新江灣路都印證了這個道理
房價漲幅本質意義上就代表着這幾年來上海這些地方,正在面臨着各種各樣的變化,不管是城市面貌、商業還是規劃
起點相對低很重要
新興闆塊能夠漲幅高就是因為起點低,成熟闆塊沒有規劃新盤,所以漲不起來
當然也不是所有起點低的闆塊,都能漲起來
是否融入了上海近五年來的城市發展也同樣重要
比如奉賢拓林海灣就是最低的,因為沒有融入整個城市發展連規劃都沒有,甚至房價還跌了
這樣的地方本質上和金山崇明沒有什麼區别,說是上海都有些勉強
學區扮演過重要角色
不論是前灘,還是華泾,聯洋、七寶,這五年漲幅高的闆塊無不有良好的教育配套
從2018年開始,上海的确湧現了不少後發崛起的闆塊
在房價表現上,它們成為了過去五年房價進步最大的地方
(PS:本文房價漲幅數據來自一房一萬,上海各闆塊房價數據漲幅統計,未包含金山崇明區)
以上為正文,來自喬不絲
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