「霓虹投資磚家」第2篇原創文章｜3539字

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大家好，這裡是霓虹投資磚家，我是霓虹君。

在上一篇文章裡，霓虹君主要給大家介紹了，如何去挑選适合自己的海外投資房産。簡要和大家說明了，不同價位對應不同資産的事情。原本今天霓虹君想來詳細給大家講解，多少價位的投資符合什麼類型的資産。

但在此之前大家在選擇投資日本的時候，是不是還有一個問題在困擾大家。那就是東京，大阪 哪個好？

很多人都說東京和大阪的關系就像北京和上海。我相信大家在看完這篇文之後就會有一個明确的判斷了！

東京大阪哪個好？至今沒有一個業者可以給出明确的答複，今天就由霓虹君來為大家揭開這層面紗。

帶大家探尋了解東京和大阪！

本篇文章不做經濟預測， 不做未來預期。霓虹君單純從數據角度來比較這兩個城市，東京和大阪。

另外，當下其實是一個非常好的時間節點來對比這兩個城市。當一個城市繁榮的時候，其實隻能看到一些表象，但當他遭到重創的時候，我們就可以靜下心來看到他實際的樣貌了。上次的重創還是在90年代日本經濟泡沫破裂的時候，從那以後我想沒有什麼比這次在疫情期間更能考驗日本的房産波動的事件了。我們正好可以好好對比一下，看看東京和大阪房産的是否接受住了疫情的考驗。

投資該選哪個好？東京都 VS 大阪府

在考量一個城市的時候霓虹君認為，首先是人口，看看城市有沒有足夠的勞動力以及消費力，其次是高等教育，大多數其實都是在哪裡上學最後就留在了哪裡，其次是這個城市整體公司數量，經濟相關。最後就是雷打不動的房産數據了。所以我們分别來從下面幾點切入了解東京都和大阪府吧。

1 人口

2 學校

3 公司&上市公司

4 土地&不動産成交量

下面大家帶着之前對于這兩個城市的印象來一起看看真實的數據是不是和你猜想的一樣吧。

前言：大多數朋友去遊玩日本的時候，不管是自由行，還是團隊行，我想一定會去東京和大阪這兩個城市。霓虹君和多位朋友聊到，你們更喜歡東京還是大阪的時候，大家的回答是大阪偏多。這讓霓虹君倍感驚訝，因為霓虹君這兩個城市都生活過，通過生活給我帶來的感觸評價東京好還是大阪好，得出一個結論還是很明顯的。

在說到喜歡大阪的原因裡面，最多的是女士說大阪好逛。其次是與東京相比大阪街道更寬闊讓人很舒服。最後提到最多的是大阪人的熱情讓大家的感覺很舒服，不像東京給人感覺到很冰冷。

不管大家在旅行當中對東京和大阪的感受如何，霓虹君希望大家在投資的時候要保持理性态度，深入了解兩個城市的基本情況後，再結合自己的自身情況來判斷投資方向。今天的幾組數據分析我想足以從投資角度來讓大家深入了解，東京和大阪！

1、人口

首先霓虹君在日本總務省的官方網站找了東京都，和大阪府的人口增幅，時間點是從2000年-2020年這20年間。

可以看到在這20年間裡

東京都

總人口從1175萬一直增長到1330萬

總增長155萬人，平均7.8萬人/年增長

大阪府

人口從862萬降至859萬人

在2010年達到增長高峰，2000年至2010年總共增長5.6萬人，平均5.600人/年增長

但在之後的10年間降至了859萬人，也就是比2000年還少了3萬人。

下圖是從2017-2021年各城市人口淨流入的統計

圖左，在関東區域選取了23個縣　圖右，在関西區域選取了22個縣

綠線是2017年5月-2018年4月（18年）

紅線是2018年5月-2019年4月（19年）

藍線是2020年5月-2021年4月（20年）

從上圖我們可以看出2018，19，20年関東區域的人口增長以東京為中心最高人口增長達到了8萬人，而在疫情期的2020年雖然東京都的增幅降到了5,000人，東京都周邊的埼玉県、千葉県、神奈川県不僅保持了以往的人數，還有了小幅增長共有約7萬人的增長。

而関西區域隻有大阪府和福岡明顯增幅，大阪最高增幅出現在2019年，達到了接近1.2萬人，即使如此也未達到東京增幅的20%，在疫情期間的20年增幅在9,000人左右。

從上左右圖的人數減少和增長可以看出，在2019年関東區域的東京、埼玉、千葉、神奈川這4個區域的整體人口增長達到了驚人的 13.5萬人，而関西區域隻有大阪和靜岡總和隻有不到2萬人。也就是說，以大阪為中心的関西區域的很多人口其實是流入到了以東京為中心的関東地區的。也就是說關西區域的勞動力并沒有成為大阪的勞動力，而是去了東京區域。

2、學校

我們可以看到結果是東京共有536所學校，大阪共有289所學校，相差247所。那麼學校數量與房産投資有什麼關系呢？

答案是：入住率。

入住率通常會随着購買公寓後建築物的老化而下降。但是在某些地區可以保持入住率。比如我們這裡比較的大學，短期大學，專門大學的數量。學校越多，學生就越多，出租公寓的用戶也就越多。如果有人出租，即使是20年30年的公寓，也可以保持入住率。如果您的資金金額不大的話其實選擇在這些學校周邊的ONE ROOM會是很不錯的選擇。

PS：這裡大家可能對短期大學，專門學校，這兩個比較陌生。我會在之後的文章中詳細給大家介紹。簡單理解就是短期的大學，和專門學手藝的學校就好。

3、公司&上市公司

接下來我們來了解這兩大城市的公司與上市公司數量，公司和上市公司多就意味着人們寄居在一起尋找工作和金錢。人的聚集也就意味着将振興并保持入住率這件事情。

東京：

公司數量在60.4萬家左右，全國占比在26.8%，接近30%

上市公司數量馬上達到2000家，全國占比更是達到了51.7%

大阪：

公司數量在24萬家左右，全國占比在10.6%

上市公司隻有430家，全國占比在11.2%

其實我們還并未算入與東京都周邊，軌道交通非常便捷的神奈川県、埼玉県、千葉県。僅僅是東京都對大阪就有壓倒性的公司數量，上市公司以東京為中心幾乎是大阪的5倍。

與之相比，大阪目前正在緻力于接納利用關西國際機場的經濟區和旅遊業大力發展，尤其是在旅遊業方面，近年來已經成功的捕獲了大量海外入境需求。但從數字來看仍然處于起步階段。

4、不動産&土地成交量

我們目前已經知道兩個城市的人口，學校，公司&上市公司的對比情況了。接下來就是本文的重中之重了，這直接關系到日本資産投資的直接參考依據，那就是房産成交量。房産成交量的大小關乎到你房屋的轉手率，以及資産未來升值的潛力。

首先我們先來看看 2008.4 - 2021.4 期間東京都與大阪府單間公寓與整棟樓的成交數據。

從上圖我們可以得知在2008.4 - 2021.4 期間

東京都：單套公寓成交量從43,049套增長至65,585套，增幅相差22,536套

大阪府：單套公寓成交量從16,312套增長至23,762套，增幅相差6,064套

東京都：整棟樓成交量從2,085棟增長至3,681棟，相差1,596棟

大阪府：整棟樓成交量從1,438棟增長至2,249棟，相差811棟

從數據我們可以得知，在單套公寓的成交量上東京都幾乎是大阪府的3倍。在整棟樓的對比上基本不大，東京都與大阪府中間相差從2008年的650棟至2020年的1432棟。

接下來我們看一下單獨土地，首都圈和近畿圈從2018年至2021年提取的全年1月-12月土地成交量。其中深藍色2018年，淺藍色2019年，淺黃色2020年，朱紅色2021年。

（首都圈包括了東京都、茨城縣、栃木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣、山梨縣；

近畿圈包括了大阪府、福井縣、三重縣、滋賀縣、京都府、兵庫縣、奈良縣、和歌山縣。）

從1月-12月的浮動來看

首都圈：25,000件 - 38,000件，中間差在13,000件左右

近畿圈：11,000件 - 17,500件，中間差在6,500件左右

上面我們看到了東京都和大阪府的單套公寓成交量以及整棟樓的成交量。又看到了首都圈和近畿圈的土地成交量，二者的差距都幾乎在2倍 - 3倍之間。

總結來了

1、人口在過去20年裡，東京都平均每年增幅7.8萬人，大阪府總共減少了3萬人

2、東京共有536所學校，大阪共有289所學校。相差247所

3、東京公司全國占比26.8%；上市公司全國占比51.7%

大阪公司全國占比10.6%；上市公司全國占比11.2%

4、 東京都與大阪府

單間公寓成交量是大阪府的3倍

整棟樓成交量是大阪府的140%

土地成交量首都圈是近畿圈的2倍

其實這篇文章霓虹君并不是想告訴大家大阪哪裡哪裡不如東京，也沒有諷刺大阪不好的意思，單純是從數據角度來告訴大家東京和大阪的區别，至于大家可能會很關心，這樣的話大阪到底還能不能買？其實在霓虹君來看大阪府的潛力還是有的。但一定要謹慎選擇，因為如果你拿大阪和東京做同等對比的話非常容易掉坑裡！這其實才是霓虹君真正想給大家敲響的警鐘。

最後霓虹君想說，北京和上海，從人口，學校，上市公司，房産成交量這四個維度來說幾乎是互不相讓，幾乎差距很小。北京土著的霓虹君甚至認為上海在很多方面其實是遠超北京的。

現在大家再來看東京和大阪，感覺其實根本不在一個量級上吧。隻不過日本除了東京目前能排得上号的也就是大阪了。是不是咱們眼裡也沒誰了？誰讓我們中國的發展日益壯大，根本停不下來。這時可能有些朋友想拿中國的城市和日本的城市做對比了。在霓虹君看來，我們去比一些基礎設施是沒有意義的，根本還在于軟實力上，日本還是有很多地方值得我們學習進步的，作為一名中國人，值得我們驕傲的其實是不卑不亢,不驕不躁,不氣不餒的精神，不是嗎！

作者｜Rolgen_Re

頭 條｜霓虹投資磚家

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