如果以1981年成立的國内首家物業公司——“深圳市物業管理公司”為誕生标志，那麼2021年恰好就是我國物業管理發展史的第四十個年頭。這部幾十年的“物業發展史”，可謂“跌宕起伏、紛繁複雜”，始終伴随着争議和質疑。

争議和質疑的聲音主要來自理論界以及業主一方，而物業管理行業在幾十年間的迅猛發展，如今業已遍及社會的各個領域，這卻是個不争的事實：

從數據上看，目前國内物業公司的總數量接近二十五萬家，從業人員近八百餘萬人。近年來已成功上市的物業公司近五十家，物業管理行業的發展前景可謂一片光明。

那麼我們日常見到的，接觸的大多數的物業公司，都是什麼性質？怎麼來的？有什麼“背景”？都是些什麼人開辦的呢？

第一類——最“主流”的存在，房地産公司下屬的子物業公司。

國内最早成立的第一批物業公司，均為房地産公司“衍生”而出，這也是物業發展史的客觀必然所緻。在那個年代，也隻有房地産公司具備注冊成立物業公司的能力和條件，而這個“慣例”也延續至今。

當下各大城市住宅物業項目，“老子開發，兒子管理”的比例能占到70%以上。“建管一家”容易滋生各類物業矛盾和糾紛，但我們也要客觀地去對待和分析。如上圖中的這些國内一流品牌物業，它們在實踐中的服務也确實更注重品質和信譽。

而多數中小型地産的下屬物業公司，基本淪為了開發商的“斂财工具”和“擋箭牌”。地産與物業實際都是一個老闆，所謂的“獨立法人，自負盈虧”等等，都是糊弄業主的套話和空話而已；相比而言，物業公司算是“後娘養的”，它要無條件的去接受開發所遺留的各類問題和各種“髒活臭活”，前期物業管理階段的“建管不分”所帶來的各類弊病往往暴露無遺。

第二類——最高大上的存在，純外資物業公司（五大行）。

物業管理在西方發達國家已有超過150餘年的發展曆史，業已非常完善和成熟；上圖中所謂的“物業五大行”就位于物業金字塔最頂端的位置。

我們口中的傳統類物業服務，無非就是“掃掃地、看看門、收收費”而已；而上述五大行，它們的主流業務集中在：前期策劃、商業代理、顧問咨詢等等，涉及到物業現場管理時，也隻做頂級寫字樓、高檔酒店以及國際性商業項目等等。它們在國内一線城市均有業務開展，其中的“高力國際”，管理的物業總面積近三千萬平，遍布20多個城市。

第三類——最傳統的物業公司，由房管部門等等改制轉制而來。

這類物業公司的來源和性質比較複雜。商品房時代之前的“公房時代”，（國有直管公房和單位自管公房），主要采取的是“房管所管房”的行政管理模式。

而推行物業管理，走市場化道路之後，這些房管所以及國有企業的後勤房管部門，逐步經轉制改為專業化的物業公司。它們中的一部分改制較為徹底，由原來的“事業性單位”完全轉為“自主經營自負盈虧”的企業法人；也有的至今仍然帶有“國有企業”的色彩。

第四類——最争議的存在，業委會自籌組建的物業公司。

07年《物權法》的頒布，所謂的業主自治概念開始“深入人心”。在各地出現的那些業主自治自管小區中，有的業委會自籌組建并注冊了物業公司（或叫勞務公司、服務公司等等），以企業法人名義運營。

應該說，這種做法在法理上是存在争議的，雖然法律并未禁止這樣做，但業委會畢竟是個公益性的自治組織，開辦企業就必然以“盈利”為目的，這與其公益性原則相悖；

此外，法典也未明确業主大會（業委會）的法律地位，那些注冊為公司的業委會，基本都是在打“擦邊球”，與《公司法》的相關要求難以相符，算是在“摸着石頭過河”而已。

第五類——最混亂的存在，純粹為“圈錢”而生的那些“無良”物業公司。

2018年物業資質管理正式取消之後，原本就門檻不高的物業行業，轉瞬間又變成了“零門檻”。用老百姓的話說，“是個人就能開個物業公司”，因為不需要什麼大的投入，起個照，自勞務市場随便現抓幾個人就可以搞“物業管理”。當然，物業老闆必須要有一定的“公關能力”和相當的“人脈資源”，要承攬到項目才能通過這個平台去“清水撈銀子”。

取消物業資質管理，原本是為了吸引更多的社會資本投入到物業服務行業，也是建立“物業誠信與口碑”時代的前奏。但從近兩年的實踐運行狀況來看，物業市場似乎變得更加的無序和混亂，這灣水魚龍混雜，污濁不堪，必須進行強有力的綜合整治。

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