莞七條出台以來，樓市前景一下子變得明朗起來。

各種利好充斥着市場，個稅購房、增值稅滿5改2、降低限售年限……

一些想趁着這波勢頭沖刺業績的開發商也行動起來了，有的第一時間回收折扣變相漲價；有的降低促銷，打價格戰；還有的，推出了首付分期政策，更有甚者最長可以分期8年，首付1.5成起……

東莞各鎮區部分項目首付分期政策情況

首付分期，是開發商實現短期快速回款、快速清理庫存、完成銷售目标的重要銷售手段。

莞七條新政以來，推出低首付、首付分期的樓盤越來越多，對市場人氣起到很好的推動作用。

上周濱海灣某項目推出供應商/員工團購專場0.5成的低首付政策，并且兩年首付分期免息，人氣随即暴漲。據現場銷售人員稱，每天到訪量至少達到100批以上，成交日均10套以上。

圖源網絡

一周的來訪，甚至頂一些項目半年的來訪量。

但首付分期真就那麼好嗎？

首付分期，好還是不好？

支持者看法

客戶看法：房立方采訪了一些有意買房的客戶，大部分的客戶表示，首付分期對于資金不足的他們來說有一定的吸引力。

圖源：房立方

首付分期對于很多資金不足的剛需客戶來說，意味着上車門檻降低。

前些年，房價一路攀升，首付成本也越來越高，很多人自嘲的“去年不買房，首付變全款”，在某個時間段并不隻是一句笑話，而是殘酷的現實。

因此很多人買房的時候，最頭疼的不是月供，而是首付。為了湊齊首付，硬着頭皮到處借錢的大有人在。

在市場下行的時候很多人也沒能買上房，一來觀望情緒十分濃厚，等待房價降價。

二來受到疫情不穩定的影響，收入存款縮水，周轉資金困難，也沒有足夠的信心将資金投入到置業當中。

現在市場前景逐漸明朗，部分開發商為了去庫存，順勢推出了首付分期的政策，對于一些沒能買上房的剛需客戶來說，看起來确實具有一定吸引力。

民企開發商看法：房立方也采訪了部分開發商人士，一些民企人士就認為：在現行市場背景下，銷售大于天。任何能夠促進銷售的手段都是可以考慮的選項。

圖源：房立方

反對者看法

地方國企開發商看法：但也有些人并不認為首付分期就是一件好事。像一些地方國企開發商就認為，首付分期就意味着妥協，也存在客戶能否準時還款風險，對此較為保守。

部分客戶和媒體看法：還有一部分人站在購房者的角度，認為首付分期可能存在風險。這部分人認為，當前市場上首付分期的項目并不少見，而且方式、程度不一。

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有的是單純推出首付分期，有的疊加促銷優惠，有的可以做到長達8年或者10年以上。一時間購房者眼花缭亂，無從選擇。

這個時候，看似機遇，但更應提高警惕性。因為有的項目，在前些年房價上漲過快的時候，拿地和建設成本大幅上升，為了降低成本，房子本身就變成一筆經濟賬。

而且，購房者自身也應當衡量收入狀況。若逾期未能還款，高額的息金和違約金也可能讓本就不富裕的家庭雪上加霜。

那到底首付分期是好事還是壞事？

房立方觀點

綜合來看，主要看開發商的實力和實行政策的目的，如果某些品牌開發商隻是單純為了完成銷售目标、快速去庫存，短期内不得已實施分期政策。

而且開發商的口碑和質量都有保障。那不妨多關注這類開發商項目的營銷動态。

說到這，也有客戶曾經在後台咨詢過房立方：下半年的市場行情，未來實施首付分期的項目是增多還是會減少？

從區域庫存現狀看蔓延趨向

現在東莞實行首付分期的項目并不算特别普遍，但是從區域庫存分析來看，短期内有進一步蔓延的可能。

5月各鎮區住宅庫存情況

綜合各片區的庫存量和去化周期現狀來看，我們可以發現目前各鎮區政策存在以下現象：

第一、臨深、水鄉和東部産業園片區的銷售難度較大，實施首付分期政策的項目也較多，分期周期多在半年到一年之間。

其中臨深片區由于庫存量較大、銷售任務短期内難以完成，因此采取低首期刺激市場、快速走量的項目較少。為了促進回款，政策大多為交齊首付後可延期半年到一年。

東莞部分項目近期營銷動作

第二、城區一些項目則由于良好的去化速度，罕有首付分期政策出現。另外像莞城、石碣部分仍有不少存量的項目，但并不着急去貨，因此也很少看到有類似政策的出現，多為常規的促銷優惠手段。

第三、現在低首付較多的項目主要集中在濱海灣新區和東部片區，取得較好效果。某些品牌項目首期款甚至可以低至0.5成起，而且多為短期刺激政策。可見開發商回款意願相當強烈。

濱海灣新區來訪成交（數據源于：東莞世聯）

濱海灣新區來訪成交（數據源于：東莞世聯）

第四、存在蔓延的可能。至于現在未出現首付分期政策的鎮區，且庫存量較大的，如石龍和石碣。當供應量上來以後，去化周期被拉長至30個月以上。

而一旦随着銷售周期的不斷拉長，去化壓力增加，也有可能效仿其他鎮街做法。

據部分業内人士分析，雖然現在實施首付分期的項目有持續增加的可能，開發商的出發點和力度也各不相同。

但是不可否認，受到官方政策和項目政策的雙重影響，市場接下來會逐漸升溫，到10-11月份會達到頂峰，在這個時間段内，實施首付分期的項目可能還會持續增加。

但開發商的政策也是根據市場的變化進行調整的，一旦滿足短期目标，政策有停止實施的可能性。

不管是何種選擇，密切關注市場動态、掌握一手資訊才是最穩的做法。大家覺得呢？

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