文｜張茂榮 信榮（全國）房地産律師團隊首席律師

近日接到咨詢：賣家因資金鍊斷裂低價抛房，買家有意購買，又怕交易過程中房屋被賣家債權人查封導緻款房兩空，向筆者請教解決方案，由此引出本文話題——如何确保安全買到可能被查封執行的低價房？答案是：預告登記。

什麼是預告登記？

指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權協議（如買賣、抵押）時，為限制債務人處分該不動産，保障債權人将來取得物權而将債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動産物權登記請求權所為的處分無效，以保障預告等于權利人權利的實現。如在商品房預售和二手房買賣中，雙方可以就尚未建成的住房或交易的二手房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押和二手房賣家一房多賣。

預告登記怎麼做？（以深圳為例）

1.網上預約。可以網站預約也可以公衆号預約，網站預約登錄廣東政務服務網或深圳市規劃和國土資源委員會或深圳市不動産登記中心網站提出申請，公衆号預約添加微信公衆号“深圳不動産登記”提出預約申請。

2.申請。在預約時間前到預約的受理點取号後，在業務受理窗口提出申請。

3.受理（即時）。受理人員查驗登記範圍、申請主體和申請材料。符合受理條件的，予以受理，當場向申請人出具受理憑證；不符合受理條件的，不予受理，出具不予受理通知書。

4.審查（1個工作日）。審查人員應按照法律、法規等規定進行審查。符合登記條件的，予以登記；不符合登記條件的，不予登記并書面通知申請人。審查過程，有關事項需要進一步證明的，通知申請人補充材料。

5.登簿（即時）。符合登記條件的，将申請登記事項記載于不動産登記簿。

6.辦理結果。申請人到不動産登記機構領取辦理結果或選擇郵寄登記結果。

圖示如下（咨詢電話：0755-9650 8888）：

預告登記的作用

1、防止賣方一房多賣。預告登記後，買方成為預告登記權利人，能夠排除其他買家繼續履行的請求權，即賣方一房多賣的，各買方均要求履行合同的，房屋由預告登記買家購買。

2、對抗交易過程中的債權查封，排除執行。預告登記後，作為預告登記權利人的買方取得準物權，即便交易過程中房屋被債權查封，也有權提出停止處分異議和排除執行異議。

3、起到保全預查封作用。預告登記可以有效阻卻賣方的房屋再轉讓，對抗房屋的債權查封，起到防止房屋被擅自轉移、被執行的保全預查封作用。

注意事項

1、預告登記有效期為三個月，自債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起算；

2、必須确保自身無過錯，在具備過戶登記條件時需及時辦理過戶登記，否則可能不能排除查封執行；

3、預告登記權利被侵害的，可以通過第三人撤銷之訴、執行異議、執行異議之訴程序解決。

4、預告登記具有阻止執行效力，不具有阻止預查封、查封的效力（可以被預查封、查封，不能被執行）。

相關規定

1、《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效。

2、《最高人民法院關于适用<物權法>若幹問題的解釋(一)》第4條規定：未經預告登記的權利人同意，轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

3、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第30條：金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動産，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。

4、《最高人民法院關于審理房屋登記案件若幹問題的規定》第6條：人民法院受理房屋登記行政案件後，應當通知沒有起訴的下列利害關系人作為第三人參加行政訴訟：（一）房屋登記簿上載明的權利人；（二）被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人；（三）人民法院能夠确認的其他利害關系人。

5、《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第24條：出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求繼續履行合同的,一般應當 按照下列情形分别處理：(二)均未辦理房屋所有權轉移登記，先行辦理房屋所有權轉移預告登記的買受人在預告登記有效期内請求繼續履行合同的，應予支持（惡意搶先辦理的除外）。

6、《不動産登記暫行條例實施細則》

第80條第1款：不動産權利人或者利害關系人申請更正登記，不動産登記機構認為不動産登記簿記載确有錯誤的，應當予以更正；但在錯誤登記之後已經辦理了涉及不動産權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

第85條：有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動産預告登記：（一）商品房等不動産預售的；（二）不動産買賣、抵押的；（三）以預購商品房設定抵押權的；（四）法律、行政法規規定的其他情形。預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動産權利申請登記的，不動産登記機構應當不予辦理。預告登記後，債權未消滅且自能夠進行相應的不動産登記之日起3個月内，當事人申請不動産登記的，不動産登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

第86條：申請預購商品房的預告登記，應當提交下列材料：（一）已備案的商品房預售合同；（二）當事人關于預告登記的約定；（三）其他必要材料。預售人和預購人訂立商品房買賣合同後，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。 預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應材料。申請預告登記的商品房已經辦理在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建築物抵押權注銷登記，并提交不動産權屬轉移材料、不動産登記證明。不動産登記機構應當先辦理在建建築物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。

第87條：申請不動産轉移預告登記的，當事人應當提交下列材料：（一）不動産轉讓合同；（二）轉讓方的不動産權屬證書；（三）當事人關于預告登記的約定；（四）其他必要材料。

第89條：預告登記未到期，有下列情形之一的，當事人可以持不動産登記證明、債權消滅或者權利人放棄預告登記的材料，以及法律、行政法規規定的其他必要材料申請注銷預告登記：（一）預告登記的權利人放棄預告登記的；（二）債權消滅的；（三）法律、行政法規規定的其他情形。

附：深圳預告登記點地址、電話、交通指引

深圳市不動産登記中心福田登記所

辦理地點：福田區彩田路7018号新浩壹（e）都裙樓B座三層綜合窗口

辦公電話：0755-96508888

辦公時間：星期一至星期五 ：9：00-18：00（節假日除外）

位置指引：1、搭乘公車：34路、67路、75路、102路、313路、333路、339路、391路到中級法院公交站；B821路、B912路到青年學院公交站；。 2、搭乘地鐵：9号線到孖嶺站。

深圳市不動産登記中心羅湖鹽田登記所

辦理地點：羅湖區愛國路3046号惠名大廈1、4樓綜合窗口

位置指引：1、搭乘公車：3路、17路、29路、64路、211路、306路、351路到水庫新村公交站。 2、搭乘地鐵：5号線到怡景地鐵站。

深圳市不動産登記中心寶安登記所

辦理地點：深圳市西鄉流塘路288号（寶安日報對面）1樓綜合窗口

辦公電話：0755-96508888

辦公時間：星期一至星期五：9：00-18：00（節假日除外）

位置指引：搭乘公車：606路、631路、718路、m376路寶安日報社站。

深圳市不動産登記中心坪山登記所葵湧窗口

辦理地點：大鵬新區葵湧葵政西路22号1樓綜合窗口

位置指引：搭乘公車：m426到葵湧稅務局站。

深圳市不動産登記中心龍崗登記所

辦理地點：深圳市龍崗區龍崗街道龍崗路16号1樓綜合窗口

位置指引：搭乘公車：862路、m220路、m230路、m316路、m452路到龍崗華興苑站。

深圳市不動産登記中心龍華登記所

辦理地點：深圳市龍華街道龍環二路（東環二路）181号1樓綜合窗口

位置指引：搭乘公車：324路、324區間線、612路、b647路、b654路、b815路、m282路到龍華人民醫院站；或b815路到共和新村站。

深圳市不動産登記中心光明登記所

辦理地點：光明新區華夏二路土地儲備大廈一樓綜合窗口

位置指引：搭乘公車：M411路、B659路、B660路、B960路到東周小學南門；E28路、M206路、M337路、M356路到光明交通局。

深圳市不動産登記中心前海登記所

辦理地點：寶安區寶民一路廣場大廈7樓綜合窗口

位置指引：1.搭乘公車： 1）寶安萬佳站：331路、794路、m240路、m241路、m242路、m249路、m355路、m371路、m375路、m396路、m435路、長28路、長58路、長9路、高峰專線26路、高峰專線9路。 2）寶安交通運輸局：320路、323路、337路、362路、382路、794路、e24路、m209路、m370路、m375路、m413路、m433路、m435路、高峰專線30路、觀光1線、觀光線。 2.搭乘地鐵：5号環中線到靈芝站（A1出入口）

深圳市不動産登記中心南山登記所

辦理地點：南山區石洲北路16号彙雅苑1-2層綜合窗口

位置指引：搭乘公車： 1）沙河東路口站：45路、58路、123路、m511路。 2）石洲北路：58路、123路。

深圳市不動産登記中心坪山登記所

辦理地點：坪山新區坑梓街道辦紅嶺路27号1樓綜合窗口

位置指引：搭乘公車： 1、b765路、m422路到坪山國土局。 2、866路、868路、868區間線1、916路、935路、b849路、m434路到坪山新區廣場站。 3、b765路到坪山公安分局2站。

深圳市不動産登記中心布吉登記所

辦理地點：深圳市龍崗區布吉街道吉政路19号綜合窗口

位置指引：1、搭乘公車： 9路、61路、306路、822路到布吉天虹站；306路、366路、373路、375路到木棉灣地鐵站①；8路、321路、322路、323路到木棉灣地鐵站②。 2、搭乘地鐵：3号線（龍崗線）到木棉灣站D出口往吉政路方向步行800米。

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