今天中午跟朋友吃飯聊天，說到了新政策房産稅，又聊到了雙減、共有産權商品房、以及綜合教改實驗城市等等這些和房地産有關的政策。甚至說到了地産股市和恒大。

我們倆倒是達成一緻了，核心内容是：以前我們要實現經濟快速發展就必須要穩定，現在和以後為了維持長期穩定，必須更新底層邏輯和配套制度。國家才能發展複興長治久安。房住不炒，有需求就該買買該賣賣，市場不會大起大落。#北京樓市##北京買房[話題]##房産##北京房産##房産稅#

有的說受房産稅和綜合教改等政策的影響房價就要降了，我說就是不負責任的胡說。強征暴斂的稅費不能讓房産市場穩定。所以等細則，莫着急。穩定勝于一切，也高于一切。

那是否意味着房産以後就不漲了，我不那麼認為。未來房地産的機會，應該會是一線城市的稀缺豪宅。其次是普宅裡面結構性的優勢品種。所以買房問題找肆哥，搞不好買在坑裡了。

我們如何推斷出這兩個結果呢？

• 房産具有居住和投資的屬性。豪宅是，普宅也同理。先說普宅，北京現在的房價收入比是25-30倍左右，5-10年以後GDP翻倍，收入平均一下也翻倍，房價收入比降到15倍上下。說白了就是一線城市普宅未來增長也就是與收入漲幅相近。悲觀考慮購房主力下降、房屋折舊和持有成本、人口老齡化、房産遺囑等負面因素，那麼一線城市普宅也就是通脹水平的收益，也就這個幅度了。（引用一組數據：深圳是全國房價收入比最高的城市，買一套房需要48年，這個房價基本讓大多數外地人望而卻步，很難對深圳有歸屬感。三亞房價收入比是38，比上海北京兩個一線城市還高，旅遊業不僅帶動了三亞的旅遊業，也間接推高了三亞的房價。溫州房價收入比是15.5，要高于西安，溫州炒房團橫掃其它城市，但本地房價也高的驚人，房價曾一度高居全國榜首。）

• 一線豪宅市場體現與普宅不同的方面是：富人階層幾千萬的房産一次性支付比例挺多的，根本不怎麼加杠杆。房産稅這些政策變量，隻影響中産階級，富裕階層真沒得怕，不差那點成本。真正财富頂端，有幾個是靠炒房出來的。财富頂端的豪宅定價與整體的住房收入比無關。富裕階層家庭收入3百萬隻是入門級，豪宅的房價收入比會降得最快。而3千萬豪宅對比年收入3百萬，房價收入比才10倍。

• 再一個新進階富裕階層人數絕對不多，但城市核心真豪宅更少（稀缺位置 高品質樓盤，貴不代表是豪宅）。長時間看富裕階層絕對人數和收入水平都持續增加，而真豪宅供應增速相對降低，甚至沒了。
• 最後就是稀缺性 好品質 好物管 好環境，真豪宅在一定時間周期裡面折舊相對更小。那麼它就更值錢，價值想象空間更大。

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